Thema: Mietnebenkosten

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom November 2007 (VIII ZR 261/06)  für Recht erachtet, dass die Betriebskosten nach der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche umzulegen sind, wenn die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht.
Es lohnt sich deshalb doppelt beim Abschluss eines neuen Mietvertrages auf eine korrekte Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung zu bestehen und selbst nachzumessen! 10 % Fehler können jedes Jahr gut und gerne 200 bis 300 Euro Mehrkosten sein.

Betriebskostenumlage nach Personenzahl nur nach tatsächlicher Belegung der einzelnen Wohnungen zulässig.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 82/07) ist es dem Vermieter einer Wohnung verboten, bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückzugreifen. Er muss die tatsächliche Belegung des Hauses ermitteln und danach abrechnen.

Ist die Wohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, dann kann der Mieter die in den letzten 4 Jahren zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Wohnfläche sollte nach der Wohnflächenverordnung oder nach §§ 42 ff der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden.

Rechnet ein Vermieter mit dem Mieter Nebenkosten (hier: in Höhe von 350 DM/ 184€) ab, die gar nicht entstanden waren, so kann der Mieter den Mietvertrag fristlos aufkündigen und vom Vermieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Suche nach einer neuen Wohnung an einen Makler zu zahlen hatte (LG Gießen, 1 S 571/95).

Ein Mieter kann die Zahlung nachberechneter Betriebskosten verweigern, wenn der Vermieter sich weigert, die Nebenkostenabrechnung am Ort der Wohnung einsehen zu lassen und statt dessen Kopien zum “überhöhten Preis von einer DM (49 Cent) pro Seite” anbietet (AG Langenfeld 23 C 547/95).

Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nach Wohnfläche ab, muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selber tragen (AG Köln 208 C 581/98, WM 2000, 37).

Der Vermieter muss die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich auch dann selbst tragen, wenn er nach Personenzahl abrechnet. Die unbewohnten Wohnungen sind als mit einer Person belegt anzusehen (AG Köln 201 C 609/96; WM 98, 290).

Der Mieter muss keine “sonstigen Betriebskosten” tragen, wenn im Mietvertrag nicht im einzelnen angegeben ist, welche Kosten gemeint sind (LG Osnabrück 11 S 160/94; WM 95, 434).

Die Kosten für den Korrosionsschutz am Öltank sind keine Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen (AG Regensburg 9 C 241/93 WM 95, 319).

Hat der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet, kann er für das betreffende Abrechnungsjahr keine weiteren, versehentlich nicht berechneten Kosten verlangen (AG Gronau 2 C 518/95; QM 96, 284).

Hat der Mieter den Vermieter gebeten, ihm gegen Erstattung der Kopierkosten Fotokopien der Abrechnungsunterlagen über die Betriebskosten zur Verfügung zu stellen, so muss der Mieter unter Umständen mit der Einsichtnahme in die Originalrechnungen vorlieb nehmen, wenn der Vermieter die Originale am Ort der Mietwohnung vorlegt (BGH vom 8.3.06 AZ VIII ZR 78/05).
Dies schließt aber die Anfertigung von Fotos der Originalrechnungen durch den Mieter während der Einsichtnahme nicht aus; eine Digitalkamera ist da sehr hilfreich. Möglicherweise wird die Hausverwaltung bzw. der Vermieter nach 3 Stunden Einsichtnahme durch den Mieter (denn der Mieter schreibt alles sorgfältig per Hand ab) freiwillig Kopien bzw. das Abfotografieren anbieten, weil ihm die Zeit zu teuer wird und der Mieter ihn durch laufende Nachfragen von der Arbeit abhält.

Betriebskosten dürfen nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung abgerechnet werden. Bestellt der Vermieter überflüssige Müllgefäße nicht ab, muss er die dafür anfallenden Kosten selber tragen (AG Dannenberg 1 C 825/96, WM 2000, 379).

Thema: Renovieren

Der Mieter muss nicht renovieren, wenn er durch die entsprechende Klausel/n im Mietvertrag unangemessen benachteiligt wird. Hier lohnt sich schon während des laufenden Mietverhältnisses die Überprüfung des Mietvertrages, denn bei einer unzulässigen Klausel muss der Vermieter sämtliche – auch die laufenden - Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen lassen.

• Das ist der Fall bei einer starren Renovierungsfrist vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur bis zur nächsten Renovierung (BGH VIII ZR 152/05, BGH VIII ZR 109/05).
• Aber auch eine starre Frist für die sogenannte Quotenklausel führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (BGH VIII ZR 52/06).
• Gleichfalls unwirksam ist eine Klausel, die beim Auszug dem Mieter eine fachgerechte Renovierung abverlangt, wenn nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt wird (BGH VIII ZR 308/02 und BGH VIII ZR 335/02).
• Genauso ist die Forderung „Der Mieter darf von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens abweichen.“ ungültig (BGH VIII ZR 199/06).
• Auch eine „reine Endrenovierungsklausel“ ohne Verpflichtung des Mieters während der laufenden Mietzeit zu renovieren, ist eine unangemessene Benachteiligung, weil dann auch ein Mieter nach 6 Monaten Mietzeit renovieren müsste (BGH VIII ZR 316/06).